相続税対策を考えるうえで、土地の評価額をいかに抑えるかは非常に重要なポイントです。

特に、所有する土地に賃貸住宅を建てて運用する「貸家建付地（かしやたてつけち）」の活用は、相続税評価額を大きく引き下げる有効な手段として注目されています。

■ 貸家建付地とは？

貸家建付地とは、自分が所有する土地に建物を建て、その建物を他人に貸している土地のことを指します。たとえば、淀川区内に所有する土地にアパートやマンションを建てて賃貸している場合、その土地は貸家建付地として評価されます。 このような土地は、所有者が自由に使えない制限があるため、相続税の評価額を下げて計算することが認められています。つまり、「貸している」という状態自体が、節税につながるのです。

POINT　評価減の仕組み 貸家建付地の評価額は、以下の計算式で求められます。
貸家建付地の評価額 ＝ 自用地評価額 ×〔1－（借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）〕
たとえば、淀川区のあるエリアで借地権割合が70％、借家権割合が30％、賃貸割合が100％の場合
評価額 ＝ 自用地評価額 ×〔1－（0.7 × 0.3 × 1.0）〕＝ 自用地評価額 × 0.79 つまり、約21％の評価減が可能となり、

相続税の負担を大きく軽減できます。

■ 建物の評価減も見逃せない

さらに、建物自体も「貸家」として評価されるため、自宅などの自用建物に比べて約30％程度の評価減が見込まれます。土地と建物を合わせると、全体で最大60％前後の評価減が実現するケースもあるのです。

■ 淀川区での活用のポイント

淀川区は、梅田へのアクセスの良さや再開発の進展により、賃貸需要が高いエリアとして注目されています。特に、十三・塚本・新大阪周辺では単身者向けのワンルームやファミリー向けの賃貸住宅のニーズが根強く、安定した入居率が見込める地域です。 このような地域特性を活かし、空き地や老朽化した住宅を賃貸アパートやマンションに建て替えることで、収益性と節税効果の両立が可能になります。

■注意点と成功のカギ

ただし、貸家建付地の評価減を受けるには、いくつかの要件を満たす必要があります。

・建物が実際に賃貸されていること（空室が多いと評価減が限定される）

・賃料が相場に見合っていること

・建物が法的に適正に建築されていること

また、評価減だけを目的に無理な建築を行うと、空室リスクや収支悪化の原因にもなりかねません。地域の賃貸需要や将来の資産価値を見据えた計画が重要です。

貸家建付地の評価減は、相続税対策として非常に有効な手段です。特に、賃貸需要の高い淀川区では、土地活用によって資産価値を高めながら節税効果も得られる可能性があります。 当社では、淀川区の地価動向や賃貸市場に精通したスタッフが、オーナー様の状況に合わせた最適な土地活用プランをご提案しております。相続を見据えた資産形成や土地活用に関するご相談は、どうぞお気軽にお問い合わせください。