相続税対策を考える賢い投資家のためのマンション活用法

お気軽にお問い合わせください。

営業時間： 9:00～18：00

06-6379-3018

お問い合わせ

相続税対策で賢く資産を守る！

1. 資産を守り、未来へつなぐ

相続税対策としてのマンション戦略

check_box
相続評価額を抑える「貸付用不動産」の活用
自用不動産よりも相続税評価額が低くなる仕組みを解説。賃貸マンションの活用で評価額を圧縮する具体例を紹介。
check_box
小規模宅地等の特例を最大限に活かす配置と用途
特例の適用条件と、マンションの立地・構造がどう影響するかをわかりやすく整理。
check_box
法人化による資産分散と相続税の圧縮効果
不動産管理法人を活用した相続対策のメリットと注意点。所得分散や株式移転によるスムーズな承継の仕組みも。
check_box
将来の売却・運用も見据えた「出口戦略」設計相続後の資産価値維持・売却時の税制優遇など、長期視点でのマンション選定と管理のポイント。
check_box
家族信託や遺言との組み合わせで「争族」回避
不動産特有の分割しにくさを補う法的手段と、家族間の合意形成を促す仕組みを紹介。

相続税対策は投資家が避けては通れない課題です。適切な対策を講じることで、将来の負担を軽減できる可能性があります。本ページでは、賢い投資家が考えるべきマンションの活用法について解説し、具体的な施策を提案いたします。

2. 相続税評価額を抑える鍵は“貸す”ことにあり賃貸マンション活用で資産を守る賢い選択

相続税対策を考える賢い投資家のためのマンション活用法

Point 01

貸付用不動産が相続評価額を下げる
仕組みとは？

相続税の計算において、不動産の評価額は「路線価」や「固定資産税評価額」を基に算出されますが、実は「貸付用不動産（賃貸中の物件）」は、自用の不動産に比べて評価額が大きく下がる特性があります。これは、借家権や借地権といった「使用制限」があるため、所有者が自由に使えない＝市場価値が下がるとみなされるからです。具体的には、建物部分に「借家権割合（通常30%）」を、土地部分に「貸家建付地の評価減（借地権割合×借家権割合）」を適用することで、評価額が2〜3割程度下がるケースもあります。たとえば、1億円の自用マンションが、賃貸にすることで7,000万円程度の評価になることも。これにより、相続税の課税対象額を大幅に圧縮できるのです。
Point 02

賃貸マンション活用の実例
評価圧縮と収益の両立

たとえば大阪市淀川区で、築浅の1Kタイプのマンションを複数戸所有しているケースを考えてみましょう。自用で保有していた場合、相続評価額は路線価ベースで1戸あたり約2,000万円。しかし、これを賃貸に出すことで、借家権割合30%、借地権割合70%と仮定すると、建物部分は30%減、土地部分も約20%減となり、1戸あたりの評価額は1,400万円前後に圧縮されます。さらに、賃貸収入（月額7万円×12ヶ月×複数戸）によって、相続前から安定したキャッシュフローも確保可能。評価額を下げつつ、収益性も維持できるという「攻守一体」の戦略です。もちろん、空室リスクや修繕費などの管理コストも考慮する必要がありますが、長期的に見れば非常に有効な相続対策となります。
Point 03

注意点と成功のカギ
形式だけの賃貸はNG

ただし、評価額を下げる目的だけで形式的に賃貸契約を結ぶようなケースは、税務署に否認されるリスクがあります。たとえば、親族間での名ばかりの賃貸契約や、実態のない賃料設定などは、実質的に「自用」と判断される可能性が高く、評価減が認められません。また、相続直前に急いで賃貸化した場合も、継続性や収益性が問われることがあります。成功のカギは、「実態のある賃貸経営」を早期に始め、帳簿や契約書、入金記録などを整えておくこと。さらに、将来の相続人との共有認識を持ち、適切な管理体制を整えることも重要です。節税だけでなく、資産としての価値を維持・向上させる視点が、真に賢い投資家の姿勢といえるでしょう。

3. 不動産管理法人で相続税を賢くコントロール

資産分散とスムーズな承継のための実践戦略

相続税対策を考えるうえで、近年注目を集めているのが「不動産管理法人」の活用です。これは、個人で所有・運用している不動産を法人に移し、法人を通じて管理・運営することで、所得の分散や資産の分割、さらには相続税の圧縮を図る手法です。特に複数の収益物件を所有しているオーナー様にとっては、法人化によって資産の見える化と承継のしやすさが格段に向上し、次世代へのスムーズなバトンタッチが可能になります。まず、法人化の大きなメリットのひとつが「所得分散による節税効果」です。個人で不動産収入を得ている場合、所得が高くなるほど累進課税により税率が上がりますが、法人を設立して家族を役員に登用し、役員報酬として所得を分散することで、全体の税負担を抑えることができます。たとえば、年間1,000万円の賃料収入を個人で受け取ると、所得税率は最大45%に達する可能性がありますが、法人で受け取り、家族に適切な報酬を分配すれば、実効税率を大幅に下げることが可能です。さらに、法人には経費計上の幅が広く、節税の選択肢が増える点も見逃せません。次に注目したいのが、「株式による資産の分割と承継のしやすさ」です。個人で不動産を所有している場合、相続時には物理的な分割が難しく、共有名義によるトラブルや売却の困難さが生じることがあります。しかし、法人化して不動産を法人名義に移し、相続人にはその法人の株式を分け与える形にすれば、資産の分割がスムーズになります。たとえば、3人の相続人がいる場合、法人株式をそれぞれ1/3ずつ保有させることで、実質的に不動産の持分を分けることができ、共有による管理の煩雑さを回避できます。さらに、株式の移転は贈与や相続の際に評価額を抑えやすく、結果として相続税の圧縮にもつながります。ただし、法人化には注意点もあります。まず、法人設立や維持には一定のコストがかかります。設立時の登記費用や税理士報酬、毎年の法人税申告など、ランニングコストを見込んだ上での収支計画が必要です。また、法人に不動産を移す際には「譲渡」とみなされ、譲渡所得税や登録免許税、不動産取得税が発生する可能性があります。これらの初期コストを上回る節税効果が見込めるかどうか、事前にシミュレーションを行うことが重要です。さらに、法人の株式を相続する際には、株式の評価方法（類似業種比準価額や純資産価額）によっては、かえって評価額が高くなるケースもあるため、定期的な決算対策や利益の内部留保のバランスにも配慮が必要です。加えて、法人を通じた不動産管理には、経営的な視点やガバナンスの整備も求められるため、家族間での役割分担や意思決定のルール作りも大切なポイントとなります。このように、不動産管理法人の活用は、相続税対策として非常に有効な手段である一方、導入には専門的な知識と綿密な計画が欠かせません。資産の規模や家族構成、将来の承継方針に応じて、最適なスキームを設計することが、成功のカギを握ります。私たちは、オーナー様の状況に寄り添いながら、法人化の可否判断から設立支援、運用サポートまで一貫してご提案いたします。相続を「争続」にしないために、そして大切な資産を次世代へと確実に引き継ぐために、今こそ法人化という選択肢を真剣に検討してみませんか？

4. 小規模宅地等の特例」を最大限に活かすには？―マンション活用で変わる相続税評価の考え方

相続税対策において非常に大きな節税効果をもたらす制度のひとつが、「小規模宅地等の特例」です。この特例は、一定の条件を満たすことで、相続財産に含まれる土地の評価額を最大80%まで減額できるという非常に強力な制度であり、特に都市部の不動産を所有する方にとっては、相続税の負担を大きく軽減する鍵となります。しかしながら、この特例は単に土地を所有しているだけで自動的に適用されるものではなく、用途や立地、建物の構造、そして相続人の居住状況や事業実態など、複数の要件を満たす必要があります。特にマンションなどの集合住宅を活用する場合には、建物の使い方や配置によって、特例の適用範囲や減額率が大きく変わるため、事前の戦略的な設計と運用が不可欠です。

まず、特例の対象となる宅地は大きく分けて「特定居住用宅地等」と「貸付事業用宅地等」の2種類があります。前者は、被相続人が居住していた土地を、相続人が引き続き居住する場合に適用され、最大330㎡まで80%の評価減が可能です。一方、後者は被相続人が賃貸住宅などの事業に使っていた土地に適用され、最大200㎡まで50%の評価減が認められます。ここで重要なのが、マンションを活用する場合、どちらの区分に該当するかによって、評価減の割合や適用面積が異なるという点です。

たとえば、被相続人が自宅として使用していたマンションの一室を、相続人がそのまま居住用として引き継ぐ場合は、「特定居住用宅地等」として80%の評価減が期待できます。ただし、相続人がすでに別の持ち家に住んでいる場合や、相続後すぐに売却・賃貸に出す予定がある場合は、特例の適用が認められない可能性があるため注意が必要です。一方、賃貸マンションとして運用していた土地であれば、「貸付事業用宅地等」として50%の評価減が可能ですが、相続開始前3年以内に取得した土地や、形式的な賃貸（実態のない貸し付け）では適用されないケースもあります。

また、マンションの立地や構造も特例の適用に影響を与える要素です。たとえば、1階部分に店舗を併設した複合用途のマンションでは、居住用部分と事業用部分で評価の区分が異なるため、特例の適用面積が制限されることがあります。さらに、敷地の広さや形状、接道状況によっても評価額が変動するため、都市計画や建築基準法との整合性を踏まえた土地活用の設計が求められます。特に大阪市内のような都市部では、限られた敷地をいかに効率よく活用し、かつ特例の恩恵を最大限に受けられるかが、資産形成と承継の成否を分けるポイントとなります。

このように、「小規模宅地等の特例」は非常に有利な制度である一方で、適用には細かな条件と実務的な配慮が求められます。マンションを活用した相続税対策を検討する際は、税理士や不動産の専門家と連携し、立地・構造・用途・相続人の状況を総合的に判断したうえで、早期に準備を進めることが重要です。単なる節税テクニックではなく、「資産を守り、次世代へつなぐ」ための戦略として、マンション活用と小規模宅地等の特例を賢く組み合わせていきましょう。

5. 相続後も価値を落とさないために――マンション投資の「出口戦略」設計と長期視点の資産管理

相続税対策として不動産を活用する際、つい「取得時の評価額をいかに抑えるか」に意識が集中しがちですが、本当に重要なのはその先――すなわち「相続後にどう資産を維持・活用し、最終的にどう手放すか」という“出口戦略”の設計です。特にマンションのような収益不動産は、相続後の管理体制や市場価値の変動、税制の変化によって、資産価値が大きく左右されるため、取得時から将来の売却・運用までを見据えた長期的な視点が不可欠です。まず、相続後に不動産を「保有し続ける」のか「売却する」のかによって、戦略は大きく異なります。保有を前提とする場合、築年数の経過による賃料下落や修繕費の増加、空室リスクなどを見越したキャッシュフローの設計が必要です。特に築20年を超えると、設備更新や大規模修繕のタイミングが重なり、収益性が一時的に低下することもあります。こうしたリスクに備えるためには、管理会社との連携による長期修繕計画の策定や、入居者ニーズに応じたリノベーションの検討が重要です。また、相続人が複数いる場合は、共有名義によるトラブルを避けるため、法人化や信託の活用も視野に入れるべきでしょう。一方、将来的に「売却」を視野に入れる場合は、取得時から“売れる物件”を選ぶ目が求められます。立地条件（駅距離、生活利便性、将来の再開発計画など）はもちろん、間取りや設備仕様、管理組合の健全性といった要素も、売却時の評価に直結します。特に大阪市内のような都市部では、エリアごとの需給バランスや人口動態の変化が価格に大きく影響するため、地域の将来性を見極める力が問われます。たとえば、再開発が進む淀川区の一部エリアでは、今後の資産価値上昇が期待される一方、供給過多が懸念される地域では、出口戦略に慎重さが求められます。また、売却時の税制優遇を理解しておくことも重要です。相続で取得した不動産を売却する場合、「取得費加算の特例」により、相続税の一部を取得費に加算できる制度があります。これにより譲渡所得税を軽減できる可能性があるため、売却タイミングや申告手続きの管理が節税効果を左右します。ただし、この特例は相続開始から3年10ヶ月以内の譲渡に限られるため、相続後のスケジュール管理が極めて重要です。出口戦略を成功させるためには、「相続税評価額の圧縮」だけでなく、「相続後の資産価値維持」と「売却時の税制優遇」を三位一体で捉えることが求められます。そのためには、税理士・不動産会社・管理会社など、各分野の専門家と連携しながら、物件選定・管理・承継・売却までを一貫して設計することが理想です。単なる節税対策にとどまらず、資産の“出口”まで見据えた戦略的な不動産活用こそが、次世代に安心して資産を引き継ぐための鍵となるのです。

6. 「争族」を防ぐために――家族信託と遺言で不動産の承継をスムーズに

不動産を相続する際、最も多くのトラブルを生む原因のひとつが「分けにくさ」です。現金や株式と異なり、不動産は物理的に分割することが難しく、複数の相続人が共有名義で所有することになれば、将来的な売却や管理、修繕の意思決定で意見が対立し、「争族」へと発展するリスクが高まります。特に収益物件や自宅を含む不動産は、感情的な要素も絡みやすく、相続人間の関係に深い亀裂を生むことも少なくありません。こうした事態を未然に防ぐために、近年注目されているのが「家族信託」と「遺言」の活用です。まず、「家族信託」は、財産の所有者（委託者）が、信頼できる家族（受託者）に財産の管理・運用・処分を託し、最終的に誰に引き継ぐか（受益者）をあらかじめ決めておく仕組みです。たとえば、認知症などで判断能力が低下した場合でも、受託者が代わりに不動産の管理や売却を行えるため、資産の凍結を防ぐことができます。また、信託契約の中で「一次受益者は配偶者、二次受益者は長男」といったように、複数世代にわたる承継の流れを指定できるため、遺産分割協議を経ることなく、スムーズな資産移転が可能になります。特に、収益マンションや賃貸アパートなど、継続的な管理が必要な不動産においては、家族信託の柔軟性が大きな力を発揮します。一方で、「遺言」は、被相続人の最終意思を法的に明確にする手段として、依然として重要な役割を果たします。特に、家族信託ではカバーしきれない財産（預貯金や株式など）や、信託契約後に取得した新たな資産については、遺言による補完が必要です。また、遺言には「遺留分」への配慮も求められるため、相続人間の公平感を保ちつつ、特定の不動産を特定の相続人に承継させたい場合などには、遺言と家族信託を併用することで、より確実な対策が可能となります。さらに、これらの法的手段を効果的に機能させるためには、「家族間の合意形成」が欠かせません。どれほど法的に整備された仕組みであっても、家族の理解と納得がなければ、後々のトラブルを完全に防ぐことはできません。そのためには、早い段階から家族全体で資産承継について話し合い、将来の方向性を共有しておくことが大切です。たとえば、定期的な家族会議を設けて、資産の現状や管理方針、相続後の希望などをオープンに話す機会を持つことで、信頼関係を築きながら、円滑な承継の土台を整えることができます。このように、不動産の相続には「分けにくさ」という特有の課題があるからこそ、家族信託や遺言といった法的手段を活用し、家族の合意形成を図ることが極めて重要です。相続は“争い”ではなく、“想いをつなぐ”機会であるべきです。大切な資産を守り、家族の絆を深めるためにも、早めの準備と対話を始めてみませんか？私たちは、オーナー様の想いに寄り添いながら、最適な承継プランの設計をお手伝いします。

7. 専門家に相談する重要性

不動産売却や投資に関しては専門家のアドバイスが欠かせません。無理やり資産運用を進めるよりも、まずは専門的な知識を持つプロに相談し、計画的に行動することが大切です。相続税対策を考えたときには、様々な選択肢があり、自分にとって最善の方法を見つける必要があります。例えば、収益性の高い賃貸マンションを所有することで、相続時の税評価額を軽減することができるかもしれません。また、賃貸経営の基礎を学び、安定した収入を得ることで、将来の資産を有効に活用できます。しかしながら、個々の状況に応じた最適な戦略を立てるためには、専門家との連携が不可欠です。特に、相続時における資産の取り扱いや税専用の制度についてきちんと理解し、戦略を立てることが望まれます。こちらのページを通じて、アトレイル株式会社が提供する専門的なサポートについてもぜひご検討ください。相続税対策に関連するご相談がございましたら、いつでもお気軽にお問い合せいただければと思います。